Brexit.- Militärische genehmigung für den grunderwerb auf Mallorca

In den letzten Jahren des Franco-Regimes bestimmten das Gesetz 8/1975 und die hierzu ergangene Ausführungsverordnung, das Königliche Dekret 689/78, die Notwendigkeit einer militärischen Genehmigung als Voraussetzung für den Erwerb von Grundeigentum durch Ausländer. Infolge der im Gesetz selbst vorgesehenen Ausnahmen war eine Genehmigung in den meisten Fällen nur für den Erwerb von ländlichem Grundbesitz durch Ausländer erforderlich. Jahre später wurde die Notwendigkeit einer Genehimigung für den Grunderwerb in ländlichen Bereichen für die Bürger der Europäischen Union durch das Gesetz 31/1990 aufgehoben und heutzutage ist eine solche Genehmigung auch für Norweger, Schweizer und Isländer nicht erforderlich.

Die vorherige militärische Genehmigung war jedoch nicht nur für ausländische natürliche oder juristische Personen zwingend. Auch spanische Unternehmen mit einem Kapital von mehr als 50% in ausländischer Hand bedurften und bedürfen noch heute dieser Genehmigung. Darüber hinaus betrifft diese Genehmigung nicht nur den Erwerb von Grundeigentum, sondern auch die Errichtung jeglicher Bauten und Hypothekendarlehen.

Obwohl dieser Anachronismus noch immer in Kraft ist, stellte er eine rein historisch-rechtliche Kuriosität in unserer Gesetzgebung dar und findet in den seltensten Fällen Anwendung findet. Durch den Brexit hat das Gesetz jedoch für britische Staatsbürger wieder an Bedeutung gewonnen. Das Vereinigte Königreich ist aus Sicht der Europäischen Union ein Drittland und demzufolge ist ab dem 1. Januar 2021 die militärische Genehmigung erforderlich, wenn ein britischer Staatsbürger beschließt, ein ländliches Grundstück in Spanien zu kaufen.

Vor dem Austritt des Vereinigten Königreichs aus der Europäischen Union wurden die Genehmigungen unter normalen Umständen innerhalb eines Zeitraums von ungefähr 6 Monaten erteilt. Aufgrund der vorhersehbaren Zunahme der Anzahl der Anträge ist jetzt mit längeren Bearbeitungszeiten zu rechnen.

Genannte Genehmigung ist insofern ein unerlässliches Erfordneris, dass ohne die vorherige militärische Genehmigung kein Notar eine Kaufurkunde errichten wird, oder schlimmer noch, dass ein unterschriebener Kaufvertrag nichtig sein könnte. Unserer Ansicht nach gibt es Argumente, um die mögliche Berichtigung und somit Validierung des Kaufs wie unten beschrieben zu verteidigen, aber in jedem Fall sollte der Kauf innerhalb einer Frist von 18 Monaten ab der Unterzeichnung Eingang ins Grundbuch finden. Andernfalls wäre die Transaktion endgültig nichtig, eine neue militärische Genehmigung müsste eingeholt und eine neue beglaubigte Kaufurkunde errichtet werden. Das Argument für die mögliche Berichtigung der ohne militärische Genehmigung erteilten Kaufurkunde, ist simpel:

1. Die wesentlichen Bedingungen eines jeden Vertrages sind Einigung, Gegenstand und Grund gemäß Artikel 1261 des spanischen Zivilgesetzes.
2. Artikel 6.3 des spanischen Zivilgesetzes sagt: Handlungen entgegen zwingender und unzulässiger Vorordnungen sind nichtig, es sei denn, dieselben Verordnungen setzen im Falle von Verstößen eine andere Wirkung fest. Artikel 29 des Gesetzes 8/1975 und Artikel 91 des Königlichen Dekrets 689/1978  sehen als Sanktion im Falle eines Verstoßes gegen die oben genannten Verordnungen den vollständigen oder teilweisen Abriss der Bauten oder die Enteignung vor. Demzufolge ist aus der gemeinsamen Auslegung besagter Vorschriften theoretisch zu verstehen, dass eine Berichtigung der Kaufurkunde innerhalb der zuvor genannten Frist von 18 Monaten möglich ist.

Abgesehen von diesen theoretischen Annahmen halten wir es für interessanter, auf Folgendes hinzuweisen:

1. Im Todesfall eines Nicht-EU-Bürgers, welcher Eigentümer von ländlichem Grundbesitz auf Mallorca ist, müssen die Erben die militärische Genehmigung innerhalb von 3 Monaten beantragen oder die Immobilie innerhalb von einem Jahr verkaufen. Beide Fristen gelten ab dem Datum, an welchem die Erben ihre Eigentumsrechte auf die geerbten Vermögenswerte ausüben konnten.
2. Es wird davon ausgegangen, dass die Genehmigungen erteilt werden. Allerdings dürfen wir nicht vergessen, dass es auf Mallorca eine Höchstgrenze von 15% der Landesfläche in ausländischen Händen gibt und diese Höchstgrenze von den Gemeinden individuel berechnet wird. Nachdem Ausländer, die bislang zur EU gehörten, über Jahrzehnte hinweg freien Zugriff auf Grundeigentum hatten, wäre es nach dem Brexit und der daraus folgenden Betrachtung der britischen Bürger als Nicht-EU-Bürger möglich, dass einige Gebiete besagte Höchstgrenze erreicht haben, weshalb die Genehmigung möglicherweise nicht erteilt werden könnte.

Auf Mallorca ist diese Genehmigung im Allgemeinen nur für Ausländer (Nicht-EU-Bürger mit den genannten Ausnahmen) für den Erwerb von ländlichen Grundstücken und den darauf befindlichen Gebäuden erforderlich (obgleich es in Ausnahmefällen auch auf städtisches Grundeigentum zutreffen kann). Unter diesen Umständen halten wir es für ratsam, in jeden privaten Kaufvertrag, ob mit Reuegeld oder Kaufoption, eine Klausel aufzunehmen, welche bei Bedarf die Folgen einer möglichen Verzögerung bei der Erlangung der militärischen Genehmigung oder sogar deren Ablehnung regelt.

Unserer Meinung nach besteht in dieser Angelegenheit dringender Handlungsbedarf seitens der Regierung oder des Parlaments. Den britischen Staatsbürgern bleibt zwischenzeitlich jedoch nichts anderes übrig, als die in der Gesetzgebung vorgeschriebenen Verpflichtungen zu erfüllen.

Die in dieser Mitteilung enthaltenen Informationen sind allgemeiner Natur und berücksichtigen weder die besonderen Umstände des Einzelfalls noch alle Abstufungen. Wir laden Sie daher ein, gegebenenfalls Ihre Situation zu konsultieren.